[신한알파리츠]리츠 옥석가리기, 유상증자를 통한 LVT 개선과, 용산 더 프라임 매각, 현 상황에서 매력적인 리츠주

신한알파리츠, 현상황에서 매력적인 듯, 리츠투자에 있어서 신경써야 할 부분

안녕하세요 G입니다. 요즘 계속 현금흐름에 관한 고민이 많은데, 현재 우리나라에서 어느정도 공포에 질려있는 리츠주에 대한 투자도 괜찮은 것 같아서 한번 분석해보려고 합니다. 일단 리츠는 FFO를 살펴보는게 가장 중요한데 FFO는 아래와 같은 공식으로 산정이 됩니다. 매출에서 운영경비, 감가상각비, 간접비, 이자비용을 제한 금액이 순이익이 됩니다. 이 순이익에 감가상각비와 자산매각손익을 빼주게 되면 FFO가 나옵니다. 여기서 나오는 금액의 대부분으 배당금으로 지급하는 형태가 바로 리츠의 형태입니다. 

신한알파리츠 주요 투자포인트

신한알파리츠의 경우 주요자산들이 강남과 용산, 종로에 위치해있습니다. 공실률이 현재 1% 내외에서 왔다갔다하는 수준으로 매우 낮다고 볼 수 있구요. 서울 오피스의 경우 현재 전체적으로 공실률이 2.9%로써 역대 최저이고, 신한알파리츠의 겨우 그것보다도 낮은 수준이라고 할 수 있습니다. 현재 부동산 PF로 인한 위험으로 추가적인 공급이 원활히 이루어지기 어려운 상황입니다. 우리나라는 재택근무에 대한 수용이 다른 나라보다 적어서 대부분의 기업들의 근로자들이 리오프닝이후 상업지로 대부분 돌아왔고, 순차적으로 복귀가 이루어지고 있는 상황이라, 대기업에서 갑자기 오피스를 크게 공실을 내거나 비울 확률은 기업자체가 망하지 않는 이상 낮아보입니다.

삼성증권리포트 서울지역 오피스 공실률

신한 알파리츠의 경우 전체 대출 중 3%정도가 고정금리 대출이고 평균 만기가 3년 이상 남아 있음. 만기 연장과 변동금리로 인한 부담이 상대적으로 매우 적은 수준입니다. 앞으로 부동산 PF가 터지면 같이 후려쳐서 또 떨어질 순 있겠지만 현재의 높은 배당률은 매력적인 수준이고, 시간이 지나면 임대료 및 부동산 가치는 계속 증가할 것입니다. 대부분 상업지역의 대형 빌딩이기에 임차인들이 대부분 대기업이고, 그렇다면 공실위험이나 임대료 납부 지연에 대해서도 크게 걱정할 일이 없습니다. 유상증자를 최근 실시했는데 이로 인한 유입 자본의 사용은 1. 강남역 캠브릿지 빌딩의 브릿지론 300억과 일부 선순위 대출 상환에 활용, LTV 개선을 위해 쓰인다고 합니다. 이렇게 되면 타 리츠대비 LTV 비율이 65%에 달해 높은 수준이었는데, 60%로 낮아지게 됩니다.

신한알파리츠 주요 보유 자산

현재보유 건물이 있는 지역은 용산 : 크래프톤 용산, 더 프라임, 트윈시티, 강남 : 대일빌딩, 역삼빌딩, 캠브리지, 중구 : 신한L타워, 와이즈타워 입니다. 추가로 용산 더 프라임 매각이슈가 있습니다. 매각 대금을 부채를 줄이는데 쓰나, 배당금 상승을 위해 쓰나, 현주가 내에서는 잃을게 없는 상황으로 보입니다.

신한리츠, 용산 더프라임타워 매각 개시...짧은 입찰 기간 '눈길'

신한알파리츠 예상 배당금

현재 배당금 기준 6%가 되려면 주가 6,160원 수준, 7%가 되려면 5280원 수준. 5,280원이면 의미있는 매수가 가능해보이고, 용산 더 프라임 매각이후 특별 배당금이 지급된다면 현 주가에서 매수하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.